Ülkemizde hissedilen sarsıntıların ardından, can güvenliği açısından risk teşkil eden yapıların yeniden inşası süreci mercek altına alındı. Güvensiz binaların dönüştürülmesine yönelik prosedür, mülk sahiplerinin yetkilendirilmiş özel veya kamu kuruluşlarına "durum tespiti başvurusu" yapmasıyla start alıyor. Bu başvuru, "risk analizi" ve "tehlikeli yapının tahliyesi" adımlarını takip ediyor ve nihayetinde "yeniden inşa süreci" ile tamamlanıyor.
DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN ANA HATLARI
Afetlere karşı mukavemeti bulunmayan ve sakinlerinin yaşam emniyetini tehdit eden binaların belirlenmesine yönelik işlemler, dört temel evrede hayata geçiriliyor.
Son zamanlarda İstanbul merkezli olarak deneyimlenen ve en şiddetlisi 6,2 büyüklüğünde olan depremlerin ardından, riskli yapıların geleceği yeniden en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi.
6306 sayılı Afet Tehlikesi Taşıyan Alanların İyileştirilmesi Hakkında Kanun çerçevesinde, riskli bölge içinde veya dışında konumlanan, ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar alma olasılığı yüksek olduğu saptanan yapılar, "riskli statüde yapı" olarak tanımlanıyor ve bu yapılarla ilgili tüm işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın yetki alanında yürütülüyor.
Tehlikeli yapıların yıkılarak yerine modern ve güvenli konutların inşasıyla ilgili dönüşüm serüveni, öncelikle mülk sahiplerinin "tespit talebi" ile başlıyor. Ardından "risk değerlendirmesi" yapılıyor, "tehlikeli yapıların boşaltılması" sağlanıyor ve süreç "yıkım sonrası yeni yapılaşma" ile nihayete eriyor.
İLK FAZ: TESPİT BAŞVURUSU
Olası bir felaket anında enkaza dönüşme ve ciddi hasar görme potansiyeli taşıyan, içindeki insanların hayat güvenliği için tehdit oluşturan binaların tespiti için ilk adımı, binanın yasal sahibi atmak zorunda.
"Riskli yapı tespiti" görevi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın resmi internet sitesinde ilan edilen lisans sahibi özel ve kamu kuruluşları aracılığıyla gerçekleştiriliyor.
Bu yöndeki bir talep, bina maliklerinden herhangi biri veya onların yasal temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın online platformu üzerinden e-Devlet kimlik bilgileri kullanılarak iletilebiliyor.
İKİNCİ FAZ: RİSK DEĞERLENDİRMESİ
Lisanslı kurum ve kuruluşlarca, başvuru sonrasında yapılan detaylı incelemeler neticesinde hazırlanan riskli yapı tespit raporu, İstanbul, Ankara ve İzmir'de ilçe belediyelerine, diğer şehirlerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine sunuluyor.
Belediyeler ve il müdürlükleri, raporda herhangi bir eksiklik veya hatalı tespit olması durumunda, durumu ilgilisine bildirirken, "riskli yapı" ibaresi de ilgili tapu dairesine iletiliyor. Mülk sahipleri, bu bildirimin kendilerine ulaşmasından itibaren 15 gün içinde, riskli yapının bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne veya ilgili belediyeye itiraz hakkına sahip.
Eğer herhangi bir itiraz olmazsa, bildirim tarihinden itibaren en fazla 90 gün içinde yapının yıkım işlemi gerçekleştiriliyor.
"Riskli yapı" tespitine yapılan itirazlar ise, üniversitelerden görevlendirilen dört uzman üye ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan üç yetkilinin yer aldığı teknik bir komisyon tarafından titizlikle inceleniyor.
Teknik komisyonun riskli yapı hakkındaki nihai kararıyla birlikte, tespit süreci kesinleşmiş oluyor.
ÜÇÜNCÜ FAZ: TEHLİKELİ YAPILARIN TAHLİYESİ
Kesinleşen "riskli yapı" kararı sonrasında, yıkım işleminin gerçekleştirilmesi için bina sahiplerine azami 90 günlük bir süre tanınıyor.
Bu süre zarfında tehlikeli yapılar malikleri tarafından tahliye edilmezse, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından bu binalara elektrik, su ve doğal gaz akışının kesilmesi ve ilgili hizmetlerin durdurulması talep ediliyor.
Riskli yapılardan insan ve eşya tahliyesi ile yıkım işlemleri, yerel idare amirleri tarafından görevlendirilen güvenlik güçlerinin desteğiyle, idare tarafından bizzat yapılıyor veya yetkilendirilen kuruluşlarca gerçekleştiriliyor.
Yıkımı yapılmayan yapılar ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya il müdürlükleri tarafından ortadan kaldırılıyor veya bu işlem için yetkili firmalar görevlendiriliyor. Bina sahipleri, bu yıkım masraflarından kendi mülkiyet oranları nispetinde sorumlu tutuluyor.
SÜRECİN SON AŞAMASI: YENİDEN İNŞA
Riskli yapı yerine inşa edilecek yeni yapılarla ilgili planlamalar, tüm mülk sahipleriyle yapılacak karşılıklı görüşmeler sonucunda belirleniyor. Ancak, maliklerin oy birliği sağlayamaması durumunda, 6306 sayılı Kanun hükümleri gereğince yapılacak yeni uygulamalara, sahip oldukları arsa payları oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar veriliyor.
Yeni yapının inşası için gerekli olan birleştirme, ayırma gibi tapu işlemleri ile yıkım ve inşaat ruhsatı gibi süreçler, tam mutabakat gerektiren iş ve işlemlerin salt çoğunluğun kararıyla hayata geçirilmesine olanak tanınıyor. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan mülk sahiplerinin hisseleri, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yöntemiyle satılıyor.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından, yapının yıkımının beklenmesine gerek kalmadan, anlaşmaya varmayan maliklerin hisse satış işlemleri başlatılabiliyor.
Yapılacak yeni projeler için salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma koşullarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle, anlaşmaya katılmayan maliklere bildiriliyor. Tapuya elektronik posta adresi kaydedenlere ise bildirimler elektronik posta yoluyla da yapılıyor.
Anlaşmazlık yaşayan maliklere ait hisselerin satış talebi, salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından, gerekli bilgi ve belgelerle birlikte İstanbul'da ilçe belediyelerine, diğer illerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine iletiliyor.
Satışı yapılacak arsa paylarının güncel piyasa değerini belirlemek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, müdürlük veya idare bünyesinde, bir başkan ve iki üyeden oluşan en az üç kişilik bir Değerlendirme Komisyonu ve bir Satış Komisyonu oluşturuluyor.
Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yer ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmişlerse bu adres üzerinden, bildirmemişlerse e-Devlet Kapısı üzerinden tebliğ ediyor ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ediyor.
Yapılacak ilk satış işlemine, salt çoğunluktaki malikler dışında herhangi birinin katılımı mümkün olmayıp, ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya onların kararıyla belirlenen koşulları kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanıyor.
Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satış işlemi tamamlanıp, tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra, taşınmazda tam mutabakat sağlanarak yapım işine devam ediliyor. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyeti gibi avantajlar ile kira yardımı ve faiz desteği gibi finansal imkanlardan hak sahipleri faydalandırılıyor.
